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LA DEFISCALISATION
POUR LE PARTICULIER
I - CALCUL DE LA REDUCTION
DE L'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS : de 25 % à
50%
Les constructions dont les travaux ont débuté
avant le 23 juillet 2003 bénéficient du dispositif
Loi Paul. Celles ayant débutées après
sont relèvent de la Loi Girardin.
A - INVESTISSEMENT DIRECT PAR ACQUISITION D'UN BIEN NEUF
:
Trois possibilités s'offrent : l'acheteur loue le bien
avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafond,
l'acheteur habite le logement.
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adaptée à votre situation, cliquez ici
LOI GIRARDIN
1 - L'ACHETEUR MET SON BIEN
EN LOCATION DITE «INTERMEDIAIRE» - defiscalisation
maximum :
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est
mis en location avec deux conditions : limitation quant aux
revenus du locataire, limitation quant au montant du loyer.
C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire
».
En mettant le bien en « locatif intermédiaire
» le législateur permet de défiscaliser
jusqu'à 50% du montant de l'acquisition.
La réduction d'impôt
est de 50% du prix de la (« surface défiscalisable
» x 1898 euros TTC)
La surface défiscalisable
= la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte.
Ex: Soit un appartement de 53.39 m2 de surface habitable et
14 m2 de terrasse, pour un prix de 130 000 euros. En mettant
le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire
bénéficiera d'une réduction de son impôt
sur le revenu de:
53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface
défiscalisable
67.39 x 1898 = 127 906
127 906 x 50% = 63 953 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation
sera de 12 790 euros par an pendant 5 ans.
Le législateur a souhaité limiter les prix au
m2 de construction afin de protéger au maximum les
investisseurs et éviter une flambée des prix.
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2 - L'ACHETEUR MET LE BIEN
EN LOCATION TRADITIONNELLE SANS LIMITATION QUANT AU MONTANT
DU LOYER NI AUX REVENUS DU LOCATAIRE :
La réduction d'impôt sera de 40% du prix de la
« surface défiscalisable » x 1898 euros
sur 5 ans.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable
de 53.39 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix total
d'acquisition de 130 000 euros. Le montant maximum de la défiscalisation
sera de :
53.39 + 14 = 67.39 m2
67.39 x 1898 euros TTC/ m2
soit : 67.39 x 1898 euros = 127 906
127 906 x 40% = 51 162 euros sur 5 ans c'est-à-dire
10 232 euros par an.
3 - L'ACQUISITION EST AFFECTEE
A L'HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE :
Quelle que soit la loi, le taux en défiscalisation
est le même, par contre sous la nouvelle loi Girardin
la défiscalisation se fera sur 10 ans au lieu de 5
ans loi Paul. Le gouvernement a souhaité élargir
le champ d'application de la loi en permettant de bénéficier
du dispositif de défiscalisation à tous ceux
qui sont imposés sur leurs revenus.
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 1898
euros TTC/ m2 de surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte
sur 10 ans.
Le décret précisant les conditions d'habitations
du propriétaire n'est pas encore publié.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable
de 53.39 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix total
d'acquisition de 130 000 euros. La défiscalisation
sera de :
53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface
défiscalisable
67.39 x 1898 euros TTC/ m2
127 906 x 25% = 31 976 sur 10 ans
soit 3 197 euros par an pendant 10 ans.
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B - LE MONTANT DES LOYERS :
Le loyer à percevoir sera soit celui du locatif intermédiaire,
soit le loyer dit « libre ».
D'une façon générale, le montant du loyer
dépend de nombreux éléments dont la qualité
du bien, son emplacement, la période de location et
d'une façon générale de la loi, de l'offre
et de la demande. Il n'y a donc pas que l'aspect du calcul
qui rentre en compte. Il faut y ajouter une dose de subjectivité
et de temps.
A - Calcul du loyer maximum en locatif intermédiaire
:
Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation
en Loi PAUL ou en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer
à percevoir est plafonné selon l'exemple précédent,
le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire
sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de
59.16 m2, une terrasse couverte de 15.44 de :
59.16 + 14 = 73.16 x 126 =
9218.16 : 12 = 768.18 euros/mois hors charges.
Ce montant est maximum, c'est-à-dire
que l'on ne peut aller au-delà. Par contre, il peut
être moindre. En effet, il est évident que plus
le loyer est faible, plus la location est rapide.
Il s'agira pour vous de fixer en accord avec le gestionnaire
du montant de ce loyer.
En général, dans les plus grandes villes, le
montant du loyer en locatif intermédiaire correspond
assez bien à la demande. Il arrive que dans des communes
plus petites, ce montant soit un peu trop élevé.
Par conséquent, n'hésitez pas lorsque le bien
est situé en périphérie à proposer
au professionnel qui louera le bien de l'ajuster si nécessaire
en lui laissant une marge de manœuvre.
Le locatif intermédiaire ne peut s'appliquer qu'à
une catégorie de personnes dont les revenus ne doivent
pas dépasser les montants indiqués au dessus.
Cette tranche de population correspond à prés
de 75% de la population.
Les professionnels sont tenus de sélectionner les locataires
de façon à ce que les revenus représentent
au moins trois fois le montant du loyer pour garantir leur
solvabilité. Il s'agira donc de trouver le ou les locataires
entrant dans ces critères.
B - Le loyer dit « libre
» :
Le calcul du loyer intermédiaire est une bonne indication
quant au montant du loyer à proposer.
Il peut être intéressant d'augmenter le loyer
notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures.
Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement
de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant
pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire de rester réaliste
et d'analyser quel pourrait être le montant demandé
en fonction de l'offre et de la demande.
II - INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Les revenus locatifs font l'objet d'une déduction
de 40% représentant l'ensemble des charges de
la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier
c'est-à-dire lorsque vos revenus locatifs ne dépassent
pas 15 000 euros.
Les frais de gestion sont d'environ 7% auxquels vous
pourrez rajouter 3% si vous prenez l'assurance loyers
impayés, (ce que nous vous recommandons car c'est
un prix dérisoire par rapport au confort apporté).
Girardintahiti sélectionne au mieux les programes,
la rareté des terrains entraine une augmentation constante
du prix du marché. La revente dans les 5 ou 6 années
qui suivent, bénéficie de l'augmentation régulière
du prix du marché. La croissance démographique
crée un besoin en matière de logement.
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A SAVOIR
Durée de location :
Le bien devra être loué pendant six ans à
des personnes qui en font leur habitation principale dans
le cadre du locatif intermédiaire et 5 ans en locatif
libre.
Obligation de location : La location doit se faire
dans les six mois de l'acquisition de l'immeuble.
A qui le bien ne peut être loué : L'immeuble
ne pourra être loué à un conjoint ou un
membre du foyer fiscal- pas de changement.
Quelles sont les autres conditions pour la défiscalisation
: Le bien doit être livré au plus tard le
31 Décembre de l'année en cours de laquelle
vous souhaitez défiscaliser. La livraison implique
que le bien soit habitable : hors d'eau, hors d'air, portes
et fenêtres posées.
CONCLUSION
:
La Défiscalisation
Outre mer est un excellent moyen de diminuer le montant de
l'impôt. Il faut en respecter les conditions, comme
pour tous les dispositifs. Il est plus efficace car il s'agit
d'une réduction du montant direct de l'impôt.
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La loi
Girardin pour vous
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